설상가상 공격까지 하게 되는데… PF 위기 속에서 민간임대에 대한 공공지원은 실패 직전이다.

경기도 오산시 개발자 A씨의 토지는 2017년 2월 뉴스테이(구 공공지원 민간임대주택) 시범지역으로 선정됐다. 그러나 6년 뒤인 지난해 11월 지구지정이 완료됐고, 토지를 주거용으로 변경하는 허가 결과는 아직 기다리고 있습니다. 공공성을 강조하는 정부 정책 변화로 사업성이 떨어지고, 금융비용도 눈덩이처럼 늘어났다. 개발사 A 관계자는 “솔직히 최근 금리 인상과 태영건설의 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기로 사업이 위축될 위기에 처해 있다”고 설명했다.

이제 도입 9년차를 맞은 기업임대제도가 서민 주거안정에 기여할 것이라는 기대와는 달리 사실상 소멸위기에 직면했다는 우려도 나온다. 정책 불확실성으로 인해 건설사와 개발업체의 사업 진출이 줄고 있는 가운데, 최근 금융시장 경색으로 진행 중인 사업마저 위기감이 커지고 있기 때문이다. 정부가 1/10 대책을 통해 기업임대주택을 지원하겠다는 계획을 밝혔지만, 좀 더 적극적인 대책이 필요하다는 지적이다.

28일 국토교통부에 따르면 지난해 이 사업의 신규 공모 물량은 1만3359가구로 2021년(4만1270가구)에 비해 67.6% 감소했다. 주택도시보증공사(HUG)의 기업 임대투자액은 지난해 4374억원으로 2년 전(6669억원)의 3분의 2 수준으로 줄었다. 방법은 '민자제안', '공공택지', '정비사업 연계' 세 가지가 있다. 재건축재개발조합이 참여하는 정비사업 연계 방식이 3년째 중단됐다.

2015년 도입된 기업임대주택은 주변 시세의 75~90% 수준의 임대료로 최대 10년 동안 거주할 수 있는 주택이다. 도입 당시 공공임대로 인해 생겨났던 '임대아파트'에 대한 부정적인 인식을 바꿔 호평을 받았다. 일반 건설업체가 짓는 분양아파트와 외장재, 내장재가 동일해 주택이 없는 소비자들에게 큰 인기를 끌었다. 개인이 개인에게 임대하는 '비제도권'의 비중이 80%로 기형화된 국내 임대구조를 변화시킬 수 있는 최선의 대안이 될 것으로 기대된다.

그러나 문재인 정부가 들어서면서 상황은 달라졌다. 사업적 측면은 축소되고 공공성은 강화됐다. 초기 임대료 한도가 없었던 기존 뉴스스테이와 달리 공공지원 민간임대주택은 초기 임대료를 시세의 90~95% 수준으로 제한했다. 또한, 기존 뉴스테이는 주택 소유자에게만 개방되었으나, 주택이 없는 사람에게는 모든 공공지원 민간임대를 우선적으로 제공하기로 했습니다. 사업성이 떨어지면서 기업들의 관심도 급감했다.

더 큰 문제는 공모 이후 실제로 공사가 시작되지 않는 현장이 많다는 점이다. 공모부터 본사업까지의 인허가 기간이 길어지면서 다양한 정책적 불확실성에 직면하게 됐다. 주택용지를 매각하는 경우를 제외하고 대부분의 사업은 비주거용지를 주거용지로 변경하기 위한 승인절차를 거쳐야 합니다. B개발업체 관계자는 “경기도에서 완료된 7개 공공지원 민간임대주택사업은 허가 취득에만 평균 3~4년이 걸렸다”고 설명했다. 이어 “프로젝트가 지연되기 때문에 다른 프로젝트보다 부실PF 발생에 더 민감하게 반응하고 있다”고 덧붙였다.

정부는 1·10 부동산대책을 통해 기업임대주택을 지원하고, PF시장 '돌 따기'를 통해 맞춤형 지원을 하겠다고 밝혔지만 이마저도 부족하다는 지적이 많다. 단기간에 착공이나 매각이 가능한 업체를 위주로 지원대상 업체가 선정될 가능성이 높기 때문이다. 공공지원 민간임대주택은 정책 사각지대에 빠질 위험이 크다. 한국부동산개발협회 관계자는 “공공지원 민간임대주택사업은 공익 보호를 뜻하기도 한다”며 “사업이 무산되지 않도록 우선적인 정책적 지원이 필요하다”고 말했다. 이어 “PF 보증도 교량단계까지 확대해야 한다”고 덧붙였다. 그는 “도폐될 위험이 있는 사업체에 대해서는 한국토지주택공사(LH)가 먼저 매입을 고려해야 한다”고 말했다.

손동우 부동산 기자