반포재건 왕좌의 전쟁..가장 부유한 마을 '화룡정정' 단지를 차지하라.

'별의 전쟁.'

서울시 서초구 반포지역(반포동, 잠원동)은 2000년대 중반 서울 최고의 주거지역으로 떠올랐다. 2009년 반포자이(구 주공3단지)와 래미안 퍼스티지(구 주공2단지), 2016년 아크로리버파크(구 신반포 1차), 2023년 래미안 원베일리(구 경남 신반포3단지)가 차례로 준공됐다. 최고가 아파트 단지로서의 위상을 확고히 했습니다.

그럼에도 전문가들은 반포 지역의 폭발력은 여전히 ​​남아 있다고 보고 있다. 기존 고급 아파트촌에서 차세대 대표주자인 반포주공1단지뿐만 아니라 소규모 재건축 단지도 잇따라 새 아파트로 탈바꿈하고 있기 때문이다. 반포지역 2세대 전환이 거의 마무리 단계에 이르렀다는 분석도 있다.

반포지역에는 이달 메이플자이를 시작으로 올해 분양을 계획하는 단지가 꽤 있다. 정비업계에 따르면 반포지역에서 추진 중인 재건축 단지는 총 21곳이며, 이를 통해 건설될 신규 아파트 수는 1만9397세대에 이른다. 잠원동아아파트 등 리모델링 사업을 추진하는 단지도 있는데 이를 합치면 2만가구 이상이 공급될 것으로 예상된다. 재건축 사업이 마무리되면 압구정이 본격적으로 움직이기 전까지 반포의 위상을 뛰어넘을 수 있는 지역은 많지 않다. 이 지역의 '왕위'를 목표로 하는 단지도 각기 다른 장점을 갖고 있다. 소비자 입장에서는 신중하게 기능을 비교해 볼 필요가 있다.

메이플 자이와 스카이 브릿지

신반포 4구역 재건축사업의 일환으로 조성된 '메이플자이'는 반포DH클라스트, 래미안원베일리와 함께 오랫동안 '반포대장주'로 언급돼온 단지이다. 최대 지상 35층, 29개동, 3,307세대로 건설됩니다. GS건설이 공사를 맡아 단지 남쪽에 반포자이와 함께 거대한 '자이 타운'을 조성할 것으로 예상된다. 2월 6일 일반판매가 예정되어 있어 소비자들의 관심이 꽤 높다. 인근 전용면적 59㎡의 아파트는 23억~29억원에 거래되고 있지만 매매가 상한제로 인해 17억원에 공급돼 상당한 시세차익이 기대된다. 이번 청약에는 소형아파트 43㎡, 49㎡, 59㎡ 등 3가지 유형으로 162가구가 공급된다.

메이플자이의 가장 큰 특징은 단지 내 두 건물의 옥상을 연결하는 스카이 브릿지이다. 210동과 211동을 연결하는 이 공간에는 90평 규모의 커뮤니티 시설도 들어선다. 경부고속도로 입체화 등 향후 발전에 긍정적인 요인도 적지 않다.

래미안 원 펜타스, 작지만 '숨겨진 진주'

메이플자이에 이어 두 번째로 사업 속도가 빠른 재건축 단지다. 올해 6월 입주 목표가 있어 3~4월쯤 사후분양을 거쳐 시장에 나올 것으로 예상된다. 신반포15차에서 재건축된 이 아파트는 재건축 후 규모(641가구)가 작은 아파트입니다. 하지만 위치면에서는 반포대교 서측 명문단지들 중에서 전혀 뒤지지 않습니다. 반포주공1단지 1,2,4블록과 아크로리버파크로 둘러싸인 이 아파트는 외국인학교인 덜리치컬리지와 서울 강남권 유일의 사립초등학교인 계성초등학교가 인접해 있습니다. . 반포중학교와 가깝고, 건너편에는 세화여고와 여자중학교가 있습니다.

래미안원펜타스는 준공률이 80%를 넘어 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 대상에서 제외돼 메이플 자이보다 분양가가 높을 것으로 예상된다. 매매업계에서는 3.3㎡당 가격이 7000만~8000만원 안팎으로 추정된다. 잔액납부 일정이 짧다는 점도 염두에 두는 것이 중요합니다.

DH CLASS는 반포지역을 대표하는 것을 목표로 합니다.

H클래스는 반포뿐 아니라 압구정현대, 대치은마와 함께 서울 전역을 누비며 재건축 사업의 상징이다. 현대건설이 건설사인데 사업비만 10조원에 이른다. 반포주공1단지 1·2·4블록 2120가구가 재건축돼 5002가구로 변신한다. 호텔에서만 볼 수 있는 컨시어지 센터, 국내 최초 아파트단지의 오페라하우스, 실내 테니스장, 키즈 레고랜드, 프라이빗 볼링장 등 첨단 커뮤니티 시설을 모두 갖췄다.

DH클래스는 9호선 구반포역과 인접해 있는 지하철역 인근 단지입니다. 4호선 동작역도 도보로 10분 거리에 있습니다. 교통, 학군, 편의시설이 우수하고 한강 전망을 갖춘 '5000가구 단지'라는 점이 소비자들의 남다른 관심을 받고 있다. 현재의 사업 추세라면 이르면 내년부터 약 2400가구가 일반분양 시장에 진출할 것으로 예상된다.

세화여고·여중 인접…래미안 트리니원

반포주공1단지 3블럭을 재건축한 단지로 DH클래스와 생활인프라를 공유하는 단지입니다. 이 아파트의 가장 큰 특징은 반포지역 명문학교로 꼽히는 세화여고, 세화여고, 세화여중이 인접해 있다는 점이다. 인근 부동산 중개업자들 사이에서는 '기숙사 단지'라는 별명을 갖고 있다.

가장 큰 약점은 재건축 초과이익 회수 시스템이다. 2020년 9월 1인당 예상부담액 4억200만원이 통보돼 정비사업 시장에 큰 충격을 안겼다. 최근 정부가 재건축 부담을 줄이려고 노력하고 있지만, 사업타당성이 워낙 좋기 때문에 나오면 재건축 부담도 무시할 수 없을 것이라는 게 전문가들의 평가다.

래미안 트리니원은 이르면 연내 공급이 가능할 것으로 보인다. 재건축 후에는 2,091가구로 변모할 예정이며, 약 500가구가 일반분양될 예정이다. 다만 2025~2026년 입주까지는 아직 시간이 남아 있어 매각이 늦어질 것이라는 전망도 나온다.

한강이 보이는 '끝판왕' 신반포2차

서울 한강변 재건축단지 가운데 최고의 입지다. 땅의 모양이 길고 수평이기 때문에 재건축 이후에는 모든 가구에서 한강을 볼 수 있을 것으로 예상된다. 서울지하철 3,7,9호선 고속버스터미널역과도 가깝고, 반포주공1단지 1·2·4블록, 압구정 현대아파트와도 맞먹는다는 평가를 받고 있다. 신반포2차 재건축사업이 추진되기까지의 과정은 순탄치 않았다. 2003년 추진위원회 설치 승인을 받았고, 2020년 10월 노조가 획기적으로 결성되면서 기대가 높아지고 있다. 협동조합은 기존 아파트 13개동 중 1,572가구를 철거하고 49층 2,057가구로 재건축할 계획이다. 12층짜리 중층 아파트인 만큼 공급면적에 따라 비슷한 공간을 확보하려면 추가로 1억~2억 원의 기여금이 필요할 것으로 예상된다.

고속버스터미널 '슬세권' 신반포4차

한강 전망은 없지만 생활편의성 측면에서는 반포지역 최고라는 평가를 받고 있습니다. 고속버스터미널, 신세계백화점 강남점, 뉴코아아울렛 강남점 모두 도보로 이용 가능하며, 서울 지하철 3, 7, 9호선 고속버스터미널역과도 가깝습니다. (리퍼)월드'.

이 아파트 단지 소유주 중 90% 이상이 재건축에 동의했지만 인근 뉴코아 상업단지 소유주의 의견 차이로 재건축 진행이 어려워진 상황이다. 하지만 노조는 계속해서 상가들을 설득해 2019년 12월 공동노조를 결성했다. 정비사업 추진에 또 다른 걸림돌이 됐던 단지 내 수영장 부지 문제에 대해 협력하기로 합의했다. 동일 평형으로 비교하면 토지점유율은 신반포2공구에 비해 다소 낮은 것으로 평가된다.

(손동우 부동산도시계획 전문기자)