목요일, 5월 30, 2024
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잠실 재건축 2차…주공5·장미 ‘투톱’ 주목


저층에 이어 중층 사업도 본격화…한강·2호선 쌍둥이 황금입지
송파에서 가장 높은 빌딩인 잠실주공5단지
70층 6,303세대 계획개요
한강조망 4,000세대 이상
아파트 50층 도로에 잠실 장미가 활짝 열렸습니다
서울시, ‘용도변경 가능’ 포함
역세권 준주거지역 재개발 예정
신천동 미성, 클로버, 진주 재건축
‘잠실엘’, ‘잠래아’ 내년 판매 목표

서울 서초구 반포동, 강남구 개포동과 함께 강남 재건축의 모델로 꼽히는 잠실동 일대 재건축이 2차에 돌입한다. ‘엘리테파'(엘스, 리엔츠, 트리지움, 레이크팰리스, 파크리오)로 대표되는 잠실 저층 재건축이 완공된 지 약 10년 뒤, 중층 단지도 재건축 궤도에 오르고 있다.

특히 서울지하철 2·8호선 잠실역 양측에 위치한 대형 단지인 잠실주공5단지와 잠실장미 1·2·3호기 재건축사업에 관심이 쏠린다. 최대 70층까지 재건축되는 과정을 거치며 장미1, 2, 3도시가 용도지역을 높이는 가능성을 열었다. 물론 아직 주민갈등 등 변수가 많다는 점은 소비자가 고려해야 할 부분이다.

먼저, 주공5단지는 ‘송파구 재건축’ 하면 떠오르는 단지이다. 5개 주요 단지 중 최대 규모일 뿐만 아니라, 평균 용적률이 138%에 불과해 비즈니스 가능성이 매우 높습니다. 정비업계에서는 주공5단지에는 조합원을 제외하고 일반분양 가능한 가구가 약 2000가구 정도 추가될 것으로 예상하고 있다. 문제는 1996년부터 재건축이 추진됐지만 약 27년 동안 우여곡절이 계속돼 아직 사업 초기 단계라는 점이다.

하지만 지난해 9월 최대 70층, 6303세대를 재건축하는 재건축 계획의 윤곽이 공개되면서 다시 주목받고 있다. 이 단지는 지난해 2월 서울시로부터 최대 높이 50층 정비계획 승인을 받았으나, 서울시는 올해 초 ‘2040 서울플랜’을 발표해 기존 계획을 변경하기로 했다. 하한선을 폐지합니다. 신속한 계획 변경을 위해 신속한 통합 기획 자문 방식에 참여하고 있습니다.

자문위원회에서 논의된 변경계획에 따르면 주공5단지는 잠실역 인근에 최고 70층 높이의 랜드마크 본관을 건립할 계획이다. 해당 토지는 준주거지역이므로 높은 용적률이 적용되기 때문입니다. 그대로 재건축이 이뤄지면 송파구 최고층 아파트단지가 된다.

단지 내 3가지 일반주거지역으로 분류되는 구역에는 20층부터 49층까지 다양한 주요 건물이 배치된다. 층수를 늘리는 대신, 주 아파트 건물 수를 줄여 건물 간 간격을 넓히는 방식으로 설계됐다. 주공5단지협회는 4000가구 이상이 한강을 바라볼 수 있을 것으로 기대하고 있다. 단지 중앙에는 대규모 공원도 조성될 예정이다. 일부 건물은 스카이브리지로 연결될 예정이다.

기존 정비계획에서 문제가 되었던 신천초등학교 부지 이전도 이번 계획에서는 생략됐다. 현 위치에 두는 것이 랜드마크 본관에서 한강 전망을 확보하는데 더 유리하다고 판단했기 때문이다. 최근 서울시가 학교 용지 이용으로 재건축·재개발 사업이 지연되는 것을 막기 위해 관련 제도 개선을 결정했다는 소식도 반가운 소식이다. 학교 건립이 확정돼야 도시계획시설로 활용하는 방안이 논의되고 있다.

현재 노조는 서울시와 1차 협의 결과를 토대로 계획을 다듬는 중이다. 그러나 가장 큰 변수는 현행 재건축 형태에 반대하는 무자본연합과의 갈등이다. 주공5단지 재건축 비상대책위원회도 올해 9월 송파구에 새로운 소통계획 자문방식을 철회하겠다는 동의서를 제출했다. 최근 건설비 급등으로 인해 건설사와 노조 간 갈등이 우려되고 있다.

장미 1·2·3호기는 통합재건축이 진행 중이다. 이 아파트는 주공5단지와 위치와 규모가 거의 비슷해 잠실지역 재건축 ‘톱2’로 꼽힌다. 홈플러스가 단지 앞에 있고, 서울아산병원과 가깝다는 점은 주공5단지보다 더 높게 평가됩니다.

이 아파트는 2019년 50층에 재건축될 예정이었으나 무산됐다. 주공5단지와 달리 ‘수도권’에 포함되지 않았기 때문이다. 그러나 최근 발표된 잠실아파트 지구단위계획에는 ‘향후 별도의 세부 개발계획 수립 시 용도지역 변경 검토’라는 문구가 포함돼 기대감이 높아졌다. 장미아파트 주민들은 잠실역 일대가 주공5단지 같은 준주거지역으로 바뀔 가능성이 있다고 내다봤다.

서울시는 연말과 관련해 아직 결정된 바가 없다는 입장이다. 다만 서울시 관계자는 “신통플래닝이 탄력적인 방안을 마련할 수 있도록 열어두는 것”이라고 말했다. 그동안 신통계획에 참여한 기차역 주변이나 한강변 단지에 용적률과 용적률이 탄력적으로 적용돼 왔기 때문에 이를 장미 1차, 2차, 3차 계획에 반영할지 관심이 높아지고 있다. . 해당 계획은 연내 발표될 예정이다.

물론 이 아파트 단지도 주공5단지처럼 주민 갈등이 변수다. 특히, 영업 방식을 둘러싸고 상가와 아파트 소유자 사이에 갈등이 많아 향후 동향을 확인해 볼 필요가 있다.

이들 두 아파트 단지 외에도 잠실동 일대에는 재건축이 진행 중인 단지가 꽤 많다.

우선 신천동 미성·클로버 공사는 롯데건설이, 진주아파트 공사는 삼성물산과 HDC현대산업개발이 맡는다. 둘 다 한강변은 아니지만 대규모 단지라는 점, 잠실역, 지하철 잠실나루역과 가깝다는 점에서 위치는 꽤 유사하다. 또한 진주아파트는 올림픽공원 건너편에 위치해 있어 일부 세대에서는 공원뷰를 누릴 수 있을 것으로 예상된다.

이들 두 단지가 신축되더라도 해당 지역에는 약 4,600가구의 신규 아파트가 공급될 것으로 예상된다. 미성과 클로버를 재건축하는 ‘잠시엘’은 최대 35층, 13개동, 1,910가구 중 241가구가 일반분양이 가능하다. 진주아파트를 재건축하는 ‘잠실래미안 아이파크’는 최대 35층, 23개동, 2,678가구로 건설될 예정이며, 그 중 578가구가 일반분양 예정이다. 올해 초 두 아파트가 일반분양시장에 나올 것으로 예상됐으나, 사실상 일정이 내년으로 미뤄졌다.

잠실우성4차아파트도 지난해 9월 재건축 7호선으로 꼽히는 사업시행계획 승인을 받았다. 1983년 준공해 40년 동안 운영된 우성4호기는 현재 7개동, 555가구로 구성돼 있다. 최근 통과된 사업시행계획에 따르면 우성4차는 9개동, 825가구로 재탄생하게 된다. 지상 최고층수는 32층으로 설계됐다. 탄천과 잠실저수지공원이 인접해 있는 것이 특징이다.

1988년 서울올림픽을 위해 지어진 일명 ‘올림픽 트라이펙타(올림픽선수기자촌, 올림픽패밀리타운, 아시아선수촌)’ 아파트도 지난해 6월 안전검사 기준을 통과했다. 재건축이 확정됨에 따라 향후 절차도 이제 본격적으로 시작되었습니다. 이들 3개 단지의 총 가구수는 11,390가구에 달한다.

아시아선수촌아파트 인근 단지인 잠실우성 1·2·3차가 재건축조합 설립 승인을 받았다. 잠실역 인근 아시아선수촌아파트와 우성아파트 1·2·3단지는 입지가 주공5단지, 장미1·2·3단지와 비슷한 수준이라는 평가다. 지하철 2호선, 9호선 환승역인 종합운동장역까지 도보로 이동 가능하며, 탄천 건너편에 삼성역이 바로 있습니다. 잠실역 근처 업무지구도 지하철로 2정거장 거리입니다. 잠실 올림픽주경기장과 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 이전 및 건립으로 직접적인 수혜를 입을 수 있는 입지로 평가된다. 물론 이들 아파트가 중대형 규모로 관리가 매우 잘 되어 있어 재건축 진행이 더디다는 점은 변수입니다. 아시아선수촌 아파트 인근의 한 부동산 중개업소 관계자는 “이미 인테리어도 잘 리모델링하고 잘 꾸민 대형 아파트에 거주하는 사람이 많아 내년에 재건축 사업이 본격적으로 시작되기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 짧은 시간.” 하지만 아파트가 노후화돼 입지에 비해 저평가돼 있다. “있다”고 그는 말했다.

(손동우 부동산도시계획 전문기자)

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