월요일, 4월 22, 2024
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빌딩 투자에 성공하는 3가지 방법


/사진=게티이미지뱅크

투수는 세 명이다. 첫 번째 투수는 올해 다승을 거두며 FA 자격을 얻은 명실공히 에이스다. 두 번째 투수는 매우 빠른 공을 던지지만 패스트볼이 한 가지밖에 없는 투수이고, 세 번째 투수는 갓 고등학교를 졸업한 신인 투수로 미래가 매우 유망한 투수이다.

당신이 야구 스카우트라면, 다음 중 무엇을 선택하시겠습니까?

질문에 대한 답변은 현재 팀 상황에 따라 달라집니다. 올해 우승이 목표이고 자금도 여유가 있다면 당연히 검증된 1번 투수를 기용해야 한다. 자금이 없고 효율성을 추구한다면 두 번째 투수를 고용할 수 있습니다. 앞으로 팀을 리빌딩한다면 세 번째 투수를 고용하세요. 그들을 훈련시키는 것이 전략적일 것입니다.

부동산 투자도 마찬가지다. 어떤 목적을 가지고 있는지, 일정 기간 동안 총 자산 중 어느 정도의 비율로 투자하는지에 따라 투자는 완전히 달라집니다.

건물 투자자들과 이야기하다 보면 단순히 투자수익률이 높다거나 상권이 오를 가능성이 높다는 이유로 이를 감수하지 않고 자금을 장기간 묶어두고 건물을 구입한 후에만 이자가 발생하는 경우를 볼 수 있습니다. 고려하거나, 인지하지 못한 위험에 노출되어 투자 실패로 이어지는 경우. 자주 보잖아요. 그렇다면 어떤 상황에서 어떤 유형의 투자를 해야 할까요?

사진=게티이미지뱅크
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검증된 에이스 투수 ‘좋은 투자’

투자를 통해 부를 축적한 부유한 개인이나 안정적인 자금 운용을 추구하는 연기금 등의 펀드가 사용하는 투자 방식입니다. 리테일 빌딩의 경우, 명품 브랜드나 대기업 브랜드 등 우량 임차인이 장기 계약을 맺어 공실 위험이 없는 빌딩이나, 검증된 상권이 확보된 지역의 대로변 빌딩을 포함합니다. 명동이나 청담동처럼 오랫동안 유지되어 온 곳이죠.

아주 예외적인 경우가 아닌 이상 가치가 급락할 위험은 거의 없으나, 검증된 에이스 투수를 영입할 때와 마찬가지로 높은 가격에 거래되기 때문에 임대수익률이 가장 낮다. 요즘 고금리 시대에는 예금 금리보다 금리가 낮은 것이 일반적이다. 청담동 명품거리의 경우 현재 연 2~3% 정도의 임대수익을 기대할 수 있다. 따라서 투자시 대출 비중이 적은 자산 소유자의 포트폴리오 분산이나 장기 투자에 적합한 투자 방법입니다.

불완전한 직구 투수 ‘부가가치 투자’

현재 가치는 상대적으로 낮지만 변화구만 있으면 타자들에게 훨씬 더 강력한 투수가 될 수 있듯이, 가치가 낮은 건물을 사서 리모델링을 통해 건물 가치를 높여 되팔아 파는 투자법이다. , 확장, 임차인 교체, 용도 변경 등이 있습니다.

성수동 공장을 매입해 상업시설로 전환하거나, 홍대거리 오피스 빌딩을 매입해 저층부에 브랜드 체험 매장을 유치하는 등의 투자가 포함된다. 주식에 대한 단기 투자처럼 단기적으로 투자하기가 쉽기 때문에 많은 사람들이 충분한 자금 없이 레버리지를 통해 투자합니다.

사진=게티이미지뱅크
사진=게티이미지뱅크

핵심 투자에 비해 단기간 내에 더 높은 수익을 얻을 수 있지만, 체인지볼을 장착하지 못하고 불완전한 상태로 남아 있거나 가치가 더 떨어지는 경우가 있어 위험 요인도 존재합니다. 대부분의 투자자들이 선호하는 고위험, 고수익 유형의 투자입니다. 하지만 건물 구입 시 가치 향상 포인트에 대해 전문가의 도움을 받거나 충분한 사전 조사 후 투자를 하시면 실패 확률을 줄일 수 있습니다.

미래가 유망한 기업에 ‘기회투자’

말 그대로 미래가치를 기반으로 한 투자 형태로, 토지투자와 현재 낙후됐지만 발전가능성이 있는 상업지역의 건물에 대한 투자가 대부분 포함된다. 제2의 성수동, 연남동을 꿈꾸며 낙후된 상권에 투자한 사례다. 지금의 신인 투수가 3년 뒤 메이저리거가 될 수 있는 것처럼 시장에서 막대한 이익을 얻을 수 있지만 그때까지는 이익이 거의 없다는 단점이 있다.

따라서 레버리지를 이용한 투자에는 적합하지 않으나, 여유자금을 활용한 장기투자에는 적합한 투자방법입니다. 빛을 보지 못하고 사라지는 선수들처럼 오랜 시간이 지나도 가치가 오르지 않는 경우가 많아 기관투자자들은 도시개발 계획 등을 바탕으로 단기적인 기회주의적 투자를 하기도 한다.

모든 투자에는 기대수익률이 높기 때문에 위험이 증가합니다. 주식투자에 가치투자, 단기투자, 기술주, 우량투자가 있듯이, 구축투자에도 다양한 투자상품이 있습니다. 투자자들은 요즘 유행하는 소문이나 소문에 쫓기기보다는 자신의 재무상황, 예상 투자기간, 기대수익률 등을 잘 고려한 뒤 자신에게 맞는 투자상품을 찾아 투자하는 것이 성공적인 투자의 길임을 명심해야 한다. 누가 어디에 투자했는지.

김성선 쿠시먼앤드웨이크필드 전무이사

“외부 작가의 기고는 우리 편집 방향과 다를 수 있습니다.”
독자문의 : thepen@hankyung.com

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