월요일, 4월 22, 2024
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경매우선가처분등록권…꼼꼼히 살펴 ‘함정’ 피하라


우선적 금지명령권은
매각으로 소멸되지 아니함
경매 낙찰 시 주의하세요

부동산 경매에서 낙찰받으려고 할 때 가장 주의해야 할 것은 권리분석이다. 낙찰 후 부동산 등기부에 소멸되지 않는 권리가 있는 경우, 소유권을 취득하더라도 원하는 대로 이용하거나 이익을 얻지 못할 수 있으며, 경우에 따라서는 소유권 자체를 상실할 수도 있습니다. 이번에는 위험도가 높은 많은 권리들 중에서 더 어려워 보이는 가처분에 대해 살펴보겠습니다.

경매법원이 공개한 매매물품 설명을 보면 ‘우선금지 가처분등기는 매매로 소멸되지 않고 매수인이 승계한다’는 문구를 흔히 볼 수 있다. 위험한 경매인 만큼 입찰자 수가 적어 경쟁률도 낮고 낙찰률도 상대적으로 낮다. 그러나 금지명령권을 이해하고 철저하게 분석할 수 있다면 위험요소를 파악하여 더 낮은 가격에 매수할 수 있는 기회를 얻을 수도 있습니다.

먼저 가처분등기의 의미와 원인을 살펴보자. 가처분이란 채권자가 금전 이외의 물건이나 권리에 대한 청구권을 가지고 있는 경우 강제집행까지 부동산 처분 등의 변경을 방지하기 위한 보전처분입니다. 금전보존을 위한 가압류나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 금전 이외의 채권이라는 점에서 가압류와 구별됩니다. 예를 들어, 부동산 매매계약을 체결한 후, 매도인이 약속한 날짜에 매수인에게 소유권을 이전하지 않는 경우, 매수인은 매도인에게 소유권 이전 등록을 요청할 수 있습니다. 그러나 그 과정에서 매도인이 부동산을 제3자에게 양도하게 되면 기존 매수인이 소유권을 취득하기 어려울 뿐만 아니라, 이미 지불한 잔금을 회수하기도 어려울 수 있습니다. 따라서 제3자에게 매각되는 것을 방지하고 안전하게 소유권등기를 이전하기 위해 매수인이 취할 수 있는 방법 중 하나가 가처분신청입니다.

문제는 이번 가처분 신청이 부동산 경매에 등록됐다는 점이다. 표준취소권보다 늦게 등록된 가처분인 경우에는 매각에 의하여 소멸됩니다. 그러나 우선처분인 경우 매각으로 소멸되지 않을 뿐만 아니라, 취득한 소유권마저도 상실될 수 있습니다. 또한, 법원에 지불한 낙찰가를 회수하는 방식도 어려워지기 때문에 상당한 주의가 요구된다.

그러나 가처분이 우선적으로 등록되어도 문제가 없는 경우가 있습니다. 소유권이전등기권을 주장하기 위한 가처분권자가 이미 소유권을 취득한 경우에는 그 목적이 달성되었으므로 가처분등기가 남아 있어도 문제가 되지 않습니다. 또한 가처분의 목적이 소유권에 관한 사항이 아닌 저당권 설정을 위한 것이라면 매각에 의하여 소멸될 수 있는 권리이므로 특별한 문제가 없습니다. 그리고 가처분을 한 채권자가 3년간 채무자를 상대로 소송을 제기하지 않은 경우(가처분은 2005년 7월 28일 이후에 이루어졌다)에도 대법원 판례는 채무자나 이해관계인이 취소를 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 처분.

마지막으로, 표준취소권 이후 등록된 가처분은 원칙적으로 소멸되나 그 목적이 ‘건물철거 및 토지인도청구권’인 경우에는 후순위 가처분이라 할지라도 소멸되지 않으므로 주의가 필요하다. 대부분 토지를 제외한 건물만 경매되며, 낙찰 후 건물이 철거될 수 있으므로 가처분 신청 여부와 관계없이 입찰 시 주의가 필요하다.

(이주현 GG옥션 선임연구원)

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